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Keine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für "Kontaktaufnahmeverbot"

Mit einem Fall, der eine Schnittmenge zwischen WEG- und Mietrecht aufweist, mussten sich vor kurzem das Amtsgericht Groß-Gerau und in zweiter Instanz das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. beschäftigen. In dem Haus einer Wohnungseigentumsgemeinschaft waren Feuchtigkeitsprobleme aufgetreten. Einer der Eigentümer (E) beharrte darauf, dass diese auf Baumängeln beruhen. Hierüber gab es bereits einen Rechtsstreit. Um seine Position zu untermauern, nahm E Kontakt zu Mietern von Wohnungen anderer Eigentümer auf und wollte in deren Wohnungen Messungen durchführen, die seine Vermutung belegen. Hierauf fasste die Eigentümerversammlung einen Beschluss, nach welchem es dem E verboten wurde, zu Mietern anderer Eigentümer Kontakt aufzunehmen und die Wohnungen zu betreten. Hiergegen klagte der E. Das Amtsgericht gab ihm Recht und hob die Beschlüsse auf. Die hiergegen erhobene Berufung zum Landgericht hatte keinen Erfolg. Zur Begründung führte das LG aus, dass die Eigentümerversammlung für die Beschlüsse die Beschlusskompetenz fehle, das heißt, sie war für eine Entscheidung hierüber gar nicht zuständig. Vielmehr hätten die übrigen Eigentümer einzeln gegen E vorgehen und ggf. gegen ihn klagen müssen. Die Beschlüsse würden nämlich Störungen der Verhältnisse der Nutzung des Sondereigentums der einzelnen Eigentümer betreffen und nicht die Gemeinschaft als solches. Eine Grundlage hierfür wiesen weder das Gesetz noch die Teilungserklärung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer auf.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.05.2018, Az. 2-13 S 31/16

Fazit: Vor Fassung eines Beschlusses sollte stets geprüft werden, ob die Eigentümerversammlung überhaupt ermächtigt ist, über den Gegenstand entscheiden zu dürfen. Die Ermächtigung hierzu ergibt sich aus dem Gesetz und der jeweils geltenden Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Die Problematik stellt auch eine mögliche Haftungsfalle für den Verwalter dar. Dieser ist in aller Regel der Versammlungsleiter einer Eigentümerversammlung. Werden anfechtbare oder gar nichtige Beschlüsse gefasst, ohne dass er hierauf aufmerksam macht, können ihn Regressansprüche der Gemeinschaft treffen. Der Verwalter ist nämlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Beschlüsse im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gefasst werden. Er muss anderenfalls zumindest die Eigentümer auf die Problematik hinweisen.